Kaj potencialna nepremičnina Crowdfunding izgubi podobo


 Moja prva potencialna nepremičnina je izgubila izgubo "width =" 350 "height =" 263 "/> Ali se kdaj počutite, sem se počutil tako veliko bolj nedavno. Na primer, vedno pridem do avtobusne postaje takoj po tem, ko zapusti avtobus. Toda vsakič, ko vozim po hribu, ker sem bolan čakati 20 minut za avtobus , avtobusi vozijo do. </p>
<p> Pred kratkim sem objavil The Worst Landlord Horror Story Ever, zgodbo o bralcu, ki je kupil stanovanjsko nepremičnino v Las Vegasu več let pred padcem v letu 2008-2009. Šel je skozi pekel, ki se ukvarja z vprašanji vzdrževanja in osumljenimi najemniki. Sčasoma je kompleks začel sprejemati stanovanje v oddelku 8, kjer bi vlada subvencionirala 80% najemnine za nižje prihodke. Njegova stanovanjska kompleksa 157 enot je postala vojna z drogo, okužena z drogami. Šele po nakupu še dveh enot na dnu trga je bralec končno zlomil celo po 13 letih. </p>
<p> Torej je s popolnim presenečenjem, da sem že naslednji teden dobil e-pošto, ki mi sporoča, da je moj nepremičninski sklad, ki je investiral v 168-enotni apartmajski kompleks v Las Vegasu! To je bilo tudi potem, ko sem se odločil, da v sklad vložim dodatnih 250.000 dolarjev, s čimer bo moj znesek znašal do 500.000 dolarjev. Bilo je, kot da so se bogovi z nepremičninami izsiljevali. <span id=

https://www.financialsamurai.com/wp-content/uploads/2017/10/REC-Bad-Deal.m4a

Tukaj je e-pošta,

"Odbor za naložbe Sklada je odobril naložbo v lastniški kapital v višini 600.000 USD v apartmajih Vernazza, 168-sobno stanovansko-stanovanjskem kompleksu v Las Vegasu, NV, le 3,5 km od Las Vegas Stripa, 4,5 km od McCarren Mednarodno letališče in 8 milj od centra Las Vegasa.

Nepremičnina je bila prvotno zgrajena leta 2001 kot dostopen stanovanjski razvoj . V letu 2016 je prodajalec kupil nepremičnino pod "kvalificirano pogodbo", ki je nepremičnino izdala v skladu s svojimi zahtevami glede dostopnosti. Čeprav tehnično imetje tržne obrestne mere, rezidenti, ki bivajo v zamenjavi, ostanejo zaščiteni pod tržnimi najemninami za obdobje do treh let, od maja 2017 pa se je samo 54 od 168 enot (~ 32%) preračunalo na tržne obrestne enote.

Družinski urad Nathan in Madison Residential (skupaj, "sponzor") si oglejte priložnost za nakup nepremičnine in preostale tržne enote premaknite na tržne obrestne mere, zlasti potem, ko so oktobra 2019 ukinjene omejitve.

Družinski urad Nathan in njegov upravni partner Madison Residential ("Sponzor") sta uspela pridobiti kapital na platformi RealtyShares za tri predhodne posle in vsa plačila za te naložbe so veljavna. Za apartmaje Vernazza je sponzor prispeval 3,5 milijona dolarjev kapitala za posel (100% lastniškega kapitala JV), pri čemer je ogrozil lasten denar, preden bi RealtyShares izgubili. Poleg tega se od sponzorja pričakuje, da bo v računu pod nadzorom RealtyShares predvidel 28 mesecev prednostnih tekočih plačil. "

Moje srce je potonilo, ko sem prebral, da to ni le stanovanje v Las Vegasu, temveč tudi dostopen stanovanjski razvoj. Nimam nič proti cenovno dostopnim stanovanjam z vidika družbenega dobrega. Stanovanjski stroški nastanitve otežujejo vsakdanje življenje.

Toda kot investitor, ki je v peklu, ki je prekleto brez finančnega premoženja zaradi svojih naložb, skrbim za vlaganje v cenovno ugoden stanovanjski kompleks iz vseh razlogov, ki jih je omenila moja zgodbica grozljivca in dejstvo, da je za doseganje cilja 13% IRR, sponzor se zanaša na preusmeritev preostalih 114 enot (68%) v tržno razmerje stanovanj. Očitno je, ali bodo najemniki preprosto sprejeli povečanje najemnine, prostovoljno premaknili ali bi bili izselili s potencialnimi odkupi.

 RealtyShares Las Vegas deal "width =" 728 "height =" 485 "/> </p>
<h2> Tu so glavne značilnosti naložb in tveganja za zmanjšanje tveganja </h2>
<p><img class= Cilj IRR: 13%

Prikazano povečanje najemov: Na 29. majskem prodajnem mestu je prodajalec prodal 54 enot na trg. Od teh 54 enot je bilo obnovljenih 24. Najemi, ki so bili izvedeni v zadnjih 60 dneh, so dosegli naslednje:

1) Neregistrirane tržne enote so zakupile v povprečju 112 USD (~ 10%) na enoto nad cenovno ugodnimi enotami. 2) Obnovljene tržne enote so zakupovale v povprečju 188 USD (~ 24%) na enoto preko dostopnih enot.

Privlačna osnova: Predmetna lastnina se pridobiva zunaj trga in je bila pridobljena prek razmerja sponzorja. Sponzor meni, da $ 108k na osnovno enoto je precej pod podobnimi sredstvi podobne letnice v letu 2000. Vključen povzetek prodajnih izračunov pomeni, da je nakup 15,2% pod enoto na podlagi enote in 13,7% na osnovi psf . Prav tako je treba opozoriti, da je povprečna starost teh primerljivih lastnosti 5 let starejša od Vernazze

Ena stvar, ki jo moram omeniti z mojo hišo, je, da je institucionalni investitor med finančno krizo za približno $ 60K / enota pobral 157 enot, vendar nisem prepričan, ali so te enote podobne saj je Vernazza nova.

Trdnost podsklada in primarnega trga: Nepremičnina se nahaja na podružnici Spring Valley v Las Vegasu, kjer je bila v Q1'17 povprečna stopnja prostih delovnih mest 3,2% v vseh razredih premoženja po REIS in Pričakuje se, da se bo povprečno število prostih delovnih mest do leta 2021 zmanjšalo na 2,6%. Vključeni proforma prevzame 5,5% stabilizirano prosto mesto za konzervativizem

Poravnava interesa: Sponzor bo imel ogromno $ 3.500.000 lastnega denarja, preden bodo izgubili RealtyShares

Rezerva za prednostno plačilo: Na koncu se od sponzorja pričakuje, da bo v računu pod nadzorom RealtyShares predvidel 28 mesecev prednostnih tekočih plačil

Rast prebivalstva: Po mnenju ESRI se bo v 3 miljnem polmeru lastnine prebivalstvo v naslednjih 5 letih povečalo za 6%, kar pomeni, da bo v bližnji okolici preseženih več kot 8000 novih prebivalcev.

Dostop do lokalnih ambientov: Nepremičnina se nahaja v neposredni bližini številnih udobja in delodajalci, od katerih ni najmanj Las Vegas strip, ki se nahaja 3,5 km do vzhoda

 RealtyShares Las Vegas Lokacija nepremičnine "width =" 728 "height =" 410 "/> </p>
<h2> Nastavitev nizkih pričakovanj </h2>
<p> Morda sem preveč pesimističen glede dogovora glede sponzorja, da pred investitorji izgubi denar 3,5 milijona dolarjev lastnega kapitala. Popolnoma me je ujel v straži glede časovnega dogovora glede mojega delovnega mesta. Katalizator je zelo jasen: "kvalificirana pogodba", ki sprosti lastnino iz zahtev glede dostopnosti do oktobra 2019. </p>
<p> Toda glede na tveganje sem razočaran, da je cilj IRR le 13%. Zdi se, da je tarča IRR 18% ustreznejša. Za referenco je 13% IRR nižje od vseh prejšnjih ciljnih IRR za projekte v skladu, ki ne vlagajo v cenovno dostopne stanovanjske objekte </p>
<p> Ampak tukaj je stvar. <strong> Prodajalec nam prodaja nepremičnino za 18.200.000 $, potem ko so kupili nepremičnino za samo 11.530.000 $ v avgustu 2015! </strong> Tudi jaz bi prodajal, če bi v dveh letih lahko dobil 58% donos na svoj denar. Da, prodajalci so morali porabiti denar za prenovo nekaterih enot, vendar tega niso mogli porabiti, saj je 68% enot še vedno pod enotami tržnih obrestnih mer. Tudi če prodajalec izgubi 3,5 milijona dolarjev svojega lastniškega financiranja, bi v dveh letih še vedno ustvarili 27,4-odstotni dobiček (3 117 000 ameriških dolarjev). Prodajalec, ki se igra s hišnim denarjem, ne mi. </p>
<p> <img class=  Premikanje stanovanj v stanovanjskih nesrečah "width =" 710 "height =" 399 "/> 

<p class= Prodaja v SF se zdi smiselna po 106-odstotnem porastu od spodnjega prsi, toda reinvestiranje nazaj v Vegas Izgleda previdno Vir: Bespokepremium.com

Zdaj veste, kako negativno vlagati v sklad. Lahko opravite vse svoje raziskave, vendar ko predate svoj denar, je odvisno od odbora za naložbe ali upravitelja skladov, da se odloči, kako najbolje vlagati svoj denar. Včasih se njihove naložbe ne bodo dobro ujemale z vašimi prepričanji, zato morate biti v redu z njo.

Moj problem je, da sem z vsemi svojimi naložbami preživel celo življenje. Zato mi težko ne gledam, kje vsak dolar gre. Toda kot 40-letni oče, ki ima boljše stvari kot izbrati vsako posamezno naložbo, moram oddati svoje naložbe drugim, ki imajo čas in strokovno znanje.

Bolj ko lahko izpustim, bolj se lahko osredotočim na to, da v celoti uživam v življenju. In kdo ve? Ta naložba v Las Vegasu se bo po treh letih zelo dobro povrnila za 40% in mi bo pokazala narobe. Prepričan sem, da vas obvestim, če bo! In če je velika prsa, bom tudi vas obvestil. Vsaj to je le ena potencialno 10 do 20 naložb v sklad.

 Nalagam ... "title =" Nalagam ... "class =" wp-pollls-image "/> Nalagam ... </div>
<p> Podobni: </p>
<p> Buy Utility, najem luksuza: Pravilo o vlaganju v nepremičnine sledi </p>
<p> Osredotočite se na trende: zakaj vlagam v središče Amerike </p>
<p> <em> Kaj menite o tej večvrstni naložbi v Las Vegasu? Ali menite, da bo tri leta vrnil 13% IRR ali pa misliš, da bo to denarna zguba? Ali bi kdorkoli iz območja Las Vegas želel voziti ali mi povedati, kaj mislijo o apartmajskem kompleksu? Ali ste opazili, da se v nepremičninah, ki jih prinašajo zemljišča, težje pritečejo? </em> </p>
<p><! – <rdf:RDF xmlns:rdf=

->